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楼市与政策赛跑

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人气:122 发表时间:20-02-19 09:32【

品牌转型 产品品质定成败

据了解,有许多的二线城市,其建材行业发展相对“矛盾”。一方面,与一线大城市相邻很近的二线城市,其城市经济发展迅速,建材行业也在房地产业的带动下日益兴旺;另一方面,建材行业的高端市场却难以发展起来。目前,这些二线城市各中小卫浴企业都严重缺乏品牌意识,始终处在最简单的粗放型生产阶段。

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楼市与政策赛跑

阅读:1435 时间:2013-03-21 11:33 来源:财新《新世纪》 作者:匿名 【 我要评论(0)

谁是最后的赢家

  扬汤止沸,还是釜底抽薪?全国“两会”前,国务院出台房地产调控“国五条”政策及细则,意图对涨势凶猛的房地产“刹车”。但至少从目前的效果来看,事与愿违。受政策刺激,二手房交易出现井喷行情,量价齐升非决策者始料所及。

  “最近业主来咨询的明显增多,挂牌量大概增加了30%,成交均价也有小幅上升。”链家地产百子湾路店职员小代告诉财新记者,最近成交的一个51平方米的房子创造了历史新高,达到180万元,而以前只需170万元。“都想赶晚班车,在政策细则出来之前,买卖双方都比较快成交。”

  “国五条”出台第一个工作日(3月4日),全国多地二手住宅成交量暴涨。北京当日二手房成交1073套,为三年来次高水平;南京当日成交套数接近28个月最高水平;苏州当日成交量较细则出台前的3月1日增长近4倍。

  “国五条”实施细则中有一条要求,出售自有住房按规定应征收的个人所得税,对能核实原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。正是这引发了市场的剧烈反应。

  寄望通过增加交易环节税收来打击投资投机性需求,愿望固然良好,但能否实现呢?中国社科院学部委员张卓元提醒,政策目标是让卖房人承担税收负担,就千万要防止税负转嫁到房价中,最后让买房人承担。

  2005年以来的房地产调控,政策核心目标是控制房价上涨,或者“促使房价合理回归”。然而,反思过去八年的调控历程,税收调控却成了房价上涨的催化剂。因一线城市房地产市场一直供不应求,政府提高房地产税负的做法,实际结果是助推了房价节节攀升。政府和房地产开发商、投资投机者一道,也成为房价上涨收益的分享者,而成本最终由自住购房者承担了。

  上届政府最后一次国务院常务会议,以房地产新政收官,为八年来房地产的调控留下一个巨大的惊叹号。新政府则仍将在错综复杂的政策与市场中进退维谷。

  税负转嫁推高一线房价

  “目前情况下,在交易环节增加税收,只会推高房价。” 国务院发展研究中心研究员倪红日长期跟踪研究房地产税制,她认为,从理论上讲,交易环节征税是否推高房价,主要取决于市场的供求关系。当供小于求时,卖方决定价格,税比较容易转嫁,相反则难以转嫁。

  在中国一线城市的住房市场,总体上供给小于需求,对转让住房所得严格征税,“会促使售房者提高房价,将税负转嫁到买房者身上,并不能抑制房价”。倪红日称。

  二手房交易市场的实际情况印证了专家的判断。根据中国指数研究院的数据,全国十大城市房价涨幅扩大,二手住宅涨价更高出新房一筹,城市主要区域房租普涨。

  让政府和市场焦灼的是,二手房交易量价猛涨仍在持续。二手房网签数量激增。以北京为例,新政出台第一周(3月4日-3月10日)二手房网签9604套,接近2月全月的二手房签约量,环比增长64.7%。其中,3月8日当天签约量达2812套。

  自政策公布至今,各地房地产交易大厅人满为患,甚至出现连夜排队过户的情况,“黄牛号”被炒到数千元一张。链家地产工作人员告诉财新记者,由于近期二手房交易激增,税务部门专门增设了一个窗口,办理房产交易纳税。凭契税完税证明,提前五个工作日预约房产过户。即便如此,在房产交易大厅仍需排很长的队。

  “这是市场正常、合理的反应。说明按转让所得20%征收个税的措施有点猛,也说明市场判断政策会导致房价上涨。”倪红日对财新记者说,按交易所得严格征税,会使买方和卖方利益都受到影响。卖家想把自己负担的税收转嫁给买方,买方则想规避这块支出,所以大家拼命在政策实施前把房子卖掉或买到所需的房子,结果短期内卖房、买房的数量集中上升,导致房价快速上涨。

  她强调,房价只有在供求平衡或者供大于求的情况下,才能基本平稳甚至下降。

  “新政力度虽大,但对抑制一线城市核心区的二手房价格以及增加这些区域的新房供应几乎没有实际意义。”北京师范大学金融研究中心主任、平安证券首席经济学家钟伟称。

  钟伟分析,二手房税收新政对房价的影响应分类来看。具体来讲,对新房价格,其影响取决于当地新房/存量房交易占比,二手房交易占比越高的区域市场,因新政压力新房涨价越严重;对二手房价格,除了二手房交易占比,还要看二手房交易溢价率。

  目前一线及部分二线城市,二手房的交易占比较高。以北京、深圳为例,二手房成交套数和面积占比均在60%左右,而新房多在远郊,就业、交通、教育、医疗和娱乐设施短缺,销售不畅。新政实施后,新房涨价压力会明显增加。同时,二手房短期可能出现挂牌价大涨,实际成交价小涨,网签价变化不大,但从中长期看,城市核心区住宅供应乏力,人口加速集居都将导致市场逐渐吸收个税政策冲击,“四到六个季度后,二手房价格重新回到上升轨道”。

  相比之下,三四线城市所受影响则小很多,由于二手房交易占比低,供求失衡严重,新房价格难有起色,二手房将更乏人问津。

  现实正是如此。细则出台后,北京二手房报价应声而涨。中介人士告诉财新记者,大多数卖房者在售房时只会谈到手价,税费、交易佣金等均由买家承担,还有一些因为看房人数急增而“坐地涨价”。

  北京多个一手楼盘也在酝酿涨价。位于北五环外的世华泊郡、华贸城、福熙大道等项目都在大幅提高报价。世华泊郡的销售员称,预计在4月开盘的7号楼售价将在3.5万元/平方米到3.8万元/平方米之间。而在2012年开盘的六号楼,销售均价大约在2.2万元/平方米。位于大兴六环附近的云立方、金融街融汇等项目,新一期开盘的报价,每平方米也上涨了1000多元。房山的中粮万科长阳半岛,售价已经从2010年7月开盘时的1.35万元/平方米,上涨至2万元/平方米。

  涨价缘于供不应求。市场一线的销售人员对此感受非常明显。长阳半岛计划在3月下旬放出174套房源,排号数量已经超过2000人。同样计划在3月下旬开盘的中铁国际城,房源约500套,排号的意向客户已经超过1000人,新政出台后,排号的人更是明显增加。

  钟伟称,一二线城市的中等收入阶层是此次新政的主要受损群体,其社会和经济地位将继续下降,并和中低收入阶层衔接,“未来中产阶级将逐步丧失购房能力”。

  政府相关决策部门官员似乎并未意识到经济规律的作用。住房和城乡建设部副部长齐骥接受媒体采访时表示,将交易所得税转嫁给购房者属于违规行为,国家将会出台保护购房者利益的措施。这一言论引来争议一片,并在微博上广泛传播。

  住房和城乡建设部部长姜伟新3月11日则表示,“国五条”在试行一段时间后,不仅不会放松,也许还会更加严格,更不会如外界猜测般在试行一段时间后退出。

  在市场供求关系没有改变的情况下,寄望出台政策禁止税负转嫁,纯属奢望。迷信行政权力和漠视政策扭曲市场,往往会遭到市场的报复。

  相比市场的激烈反应,业界人士则对政策的可执行性有所保留。高策地产服务机构首席策略官李国平对财新记者表示,对转让所得按20%征税,本身是个老政策,如何确定转让所得,由谁评估,有没有能力评估,这些细节都存在问题。

  倪红日也称,现在一些城市已经对产权比较明晰的房产开始做了市场价格的批量评估,以此作为计税依据就比较现实,这解决了现在出售价格评估的问题,排除了一些难度,但原来买房时的价格确定和扣除,还存在一些问题。比如扣除装修等成本费用等,扣除依据并不容易准确、公平地获得。

  根据安排,各地将在3月底出台相关配套细则,届时二手房原值的确定、税收抵扣以及是否涵盖五年以上二手房等问题,有望得到厘清。

  目前,尚无地方政府公布配套细则和房价调控目标。2011年也曾要求地方政府公布房价控制目标,但多数地方政府爽约或推迟公布,最终多以“不超过上一年房价涨幅”、“不超过GDP增幅”等措辞含糊表达。

  佛山和东莞已经连续多年按转让所得的20%计征个人所得税。广东省房地产协会新闻发言人、秘书长王韶认为,如果在广东省其他19个城市严格按照转让所得20%计征个税,二手房交易将明显受抑。

福建水暖卫浴产业酝酿内部对接合作实现共赢

水暖卫浴行业的产品种类繁多,企业需要花费很多精力,大量对外采购才能配齐自己的产品线。如今,这种局面有望得到改变。福建省水暖卫浴阀门行业协会近日的一次会议透露,该行业正在酝酿建立一个信息沟通平台,将各家企业各自的优势产品或服务纳入其中,供企业按需求采购。这就好比把各企业的明星产品登记成“菜单”,供同行“点菜”挑选。

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  他建议,地方政府结合地方实际情况,区别对待,分类指导,尽快出台差别化的地方细则,比如对出售“满五年且是业主惟一住房”继续免征个人所得税;对于个人出售非惟一(两套以内)物业且面积小于90平方米的住房,应适当减征个人所得税,等等。

  房地产业税收猛增

  “转让所得按20%征个税”引发的市场震荡和民众不满,足以表明,不管稳房价的政策意愿多么美好,结果却难以避免价升税涨之实。

  近十年来,中国财政资金用于民生的支出规模增长很快,但民生改善也是以政府收入的高速增长为支撑。

  中国公共财政收入中,九成左右来自税收收入。按可比口径,近十几年来,公共财政收入平均增速是GDP平均增速的1.5倍。房地产业税收在其中的作用不容小觑。

  目前,中国有18个税种,涉及到房地产业的有10个,其中5个税种也涉及其他行业,包括营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税;另有5个税种仅在房地产行业征收,包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税。此外,还有一个具有税收性质的收费,即教育费附加。据财政部数据,2003年全国税收收入为2万亿元,2012年为10.06万亿元,十年增长了400%。而来自房地产业的税收收入增速,又远远超过了税收总收入增速。

  仅在房地产行业征收的上述五个税种收入合计,从2003年的900多亿元,上升到2012年的1.01万亿元,增长1022%。五个税种收入合计占税收收入的比重,从2003年的4.5%,提高至2012年的10.1%。其中,增长最快的土地增值税,从2003年的37.3亿元飙升至2012年的2718.8亿元,增长7289%,占全国税收收入的比重也由0.19%上升至2.7%。同样,过去几年,来自房地产业的营业税、企业所得税、个人所得税、城建税、印花税收入,增速都以超过税收整体增速的幅度增长。以上几个税种,财税部门没有将来自房地产业的收入单独公布。

  据财政部统计,2009年,土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五个税种合计,对税收总收入增长的贡献为21.8%,比上一年度增加11.5个百分点。加上房地产营业税和房屋转让个人所得税,全年土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过35%。若考虑房地产对银行信贷和建筑业等相关行业的拉动,这一比重将更高。

  学者测算,若将房地产业的十个税种收入合计,2012年房地产业贡献的税收收入将超过1.5万亿元,占全国税收收入的比重超过15%。参照2009年的市场情况,近三年土地和房地产相关的税收增收额所占比重也会超过35%。

  据安邦咨询数据,2003年-2012年的十年间,北京房价上涨365%、上海上涨341%、广州上涨261%、深圳233%。对比同期房价和税收涨幅,北上广深四大一线城市房价涨幅虽高,但均未超过全国税收收入400%的涨幅,更远低于房地产业五个税种收入合计1022%的增幅。房地产业税收增幅远高于总税收,也远高于房价涨幅,有两大原因,一是房地产调控持续扩大征税范围,二是逐步提高税率水平。具体措施是,动用多税种覆盖整个房地产业,包括土地交易、房地产开发建设、新房出售、二手房交易等全过程,对各环节、各交易主体用多税种交叉叠加征税,这样重复征税、税上征税是房地产业税收超过总税收增速的根本原因。

  除了房地产业贡献的税收收入,土地出让收入更是地方政府建设资金的主要来源。2005年房地产价格开始加速上扬,地方政府随之开始出让土地的盛宴,并助推房地产市场直线升温。2008年-2012年,地方政府土地收入分别为1.04万亿元、1.40万亿元、2.91万亿元、3.32万亿元、2.85万亿元。近三年,土地出让收入已相当于地方本级公共财政收入50%-60%。

  在住房建设和交易环节,除了各种税收,政府还向房地产商收取各种费用,收费项目近百项,包括征地拆迁补偿费、旧城改造费、市政配套费、商业网点费、立项管理费、规划审核费等。几乎所有的政府部门都设有针对房地产的收费项目,包括规划、建设、国防、工商、水利、电力、邮政、环保、公安、城管,等等。

  根据财政部预算报告,仅城市基础设施配套费一项,2009年-2011年的数额分别为337亿元、611亿元、857亿元。其他近百项地方政府对房地产业的收费,多数混杂在部门收费中,公众难以获悉具体数额。

  依据现有政府数据大致测算,政府通过土地出让、征税、收费从房地产业获得的收入,已接近5万亿元的规模,可满足中央政府本级两年半的支出需要。2012年,全国地方政府本级公共财政收入为6.1万亿元,总计约5万亿元来自房地产业的租、税、费收入,成为地方政府名副其实的第二财政。

  张卓元、倪红日等众多学者呼吁,调控房地产市场,不能再用提高交易环节税负的办法了,而是应降低房地产建设交易环节税费,转为在住房保有环节征收房地产税。

  对于房地产税费制度,中央早已确定了降低建设交易环节税费负担,在保有环节增加税负的目标。但此后的改革推进,无论中央政府、还是地方地方政府,在土地和税费收入猛增的巨大利益诱惑下,房地产税费改革距既定目标越来越远。

  调控应分层次

  倪红日称,税收要想在房地产调控中发挥作用,最好的工具还是在保有环节征税,也就是对住宅增收房产税。“从理论上来讲,这有利于抑制一部分需求,同时还会使部分拥有多套房的人出售房产,增加市场供给”。

  “这方面的改革有点滞后。”她建议,应该在一两年内完善税制,将现行房产税和城镇土地使用税合并,出台新的房地产税。在实施过程中,可以先对经营性房地产按新的房地产税征收,而对住宅是否征收房地产税以及房地产税的税率、扣除标准等的设定,应由地方政府根据当地情况来确定。

  1998年房改课题组组长、中国房地产开发集团原总裁孟晓苏则称,房产税试点应采用国际通行的尽房皆税与退税结合的方案。尽房皆税征税容易,符合条件的家庭可以按不同额度退税,“建立信息系统是在退税时,居民会主动向政府提供信息”。

  国泰君安证券高级经济学家林采宜认为,房地产价格的涨与跌,受多种因素影响,其中供求是主要因素,税收是次要因素。

  回顾近两届政府的房地产调控,可以分为两个阶段:第一阶段的调控思路是紧缩银根,紧缩地根,其结果是抑制了供给;第二阶段,调控的基本思路是实行限购与增加供给。孟晓苏认为,这种思路听起来挺好,但存在一定矛盾。限购,会使房地产企业回款困难,加上金融政策严控房地产开发贷款,限购很快会发展成限产。

  “无论增税、限购还是提高二套房资金成本,都是抑制需求的做法,长期看效果并不好。”首创置业董事长刘晓光认为,房价调控在于对预期的管理,增加土地供应,有助于改善供求关系和房价预期。“加快土地制度改革,确保充分土地供应,才是治理房价的良策。”

  但是,最近出台的“国五条”及其细则,依旧延续原有思路,对限购提出了更严格的要求:限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前。“限购区域应覆盖城市全部行政区域”的要求,将令贵阳、西安、长沙等中西部省会城市将不得不加码限购。

  一些地方并不赞同这种做法。广东省房地产协会新闻发言人、秘书长王韶认为,从推进新型城镇化建设的角度,应慎重考虑限购区域覆盖范围。“通过对重点城市尤其是中心城市的中心城区实行住房限购,不仅可以抑制过分投资行为,还能促进部分购房人群往郊区置业,有利于城乡一体化建设的推进。”他认为,地方在制定实施细则时,对于房价不高、涨幅平缓的郊区区别对待,灵活处理。

  相对于此前行政手段简单粗暴的“一刀切”,“国五条”细则有所进步。完善稳定房价工作责任制的同时,要求省级政府要更加注重区域差异,加强分类指导。

  信贷方面,对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

  “这是应该的。”财政部财政科学研究所所长贾康对财新记者表示,各地房地产市场差别很大,未来的调控应该更加细化,更多地让地方政府根据当地实际情况来做决定。

  2月市场曾有“二套房贷首付七成、利率1.3倍”的传言,但一直未经相关部门证实。央行行长周小川3月13日表示,针对房价,央行将继续通过结构性信贷政策实现控制房价目标,比如首付比例和专门针对房贷的利率,“这些措施将继续使用,有的还会加大力度”。财新记者从几家商业银行了解,目前个人房贷政策思路仍是:支持首套,二套房贷利率上浮,停发三套房贷。

  市场惟一取得共识的是房地产调控是常态,限购政策将持续,在完善调控上大有余地。刘晓光认为,二手房交易有多种层次,不能简单的一刀切,可以针对刚需、改善型需求等实行“定向宽松”的政策。

  李国平也称,房地产调控细则的出台,一定要区分人群、分区域、分层次。调控要科学化,注重微调预调。

  政策还存在一些潜在矛盾,比如,国务院要求地方政府制定本地区房价控制目标。

  如果按转让所得计征个税会推高房价,地方政府出于完成房价调控目标的考虑,就会鼓励做低网签价格。这不仅会造成数据失真,影响以后的调控决策,也不利于未来交易环节税收和房产税按市场评估价征收等改革的推进。

  我爱我家职员小杨告诉财新记者,二手房交易过户时,地税系统会根据房源信息确定最低交易指导价,若交易价高于指导价,以交易价作为交税、贷款依据,反之以指导价为依据。实际操作中,如果买方资金充裕,往往会通过阴阳合同将交易价做低,规避税收。

  这种现象普遍存在。根据平安证券的数据,广州的实际成交价是网签价的1.6-2.4 倍。一些地方政府也会鼓励这种做法。李国平告诉财新记者,为了让房价涨幅低一些,去年北京市相关部门要求签订买卖双方做阴阳合同,压低网签价格。 

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